Проектирование на стороне инвестора
Екатерина Костина / Отсутствие профессионального подхода к территориальному планированию в Санкт-Петербурге приводит к затягиванию процесса согласований и удорожанию строительства.
справка
ЗАО «Институт городской инфраструктуры» как юридическое лицо образовался в начале 2012 года на базе 000 «ПИИ «Севзапинжтехнология», которое работало на рынке с 2008 года. В составе института была создана архитектурно-планировочная мастерская, хорошо оснащенная программным обеспечением, с высококвалифицированным составом специалистов.
Специалисты ЗАО «Институт городской инфраструктуры» выполняют комплексное проектирование
Специалисты ЗАО «Институт городской инфраструктуры» уверены, что существенно сократить срок подготовки проектной документации на строительство и сэкономить деньги заказчика возможно, если подходить к проектированию комплексно. Для этого разработку проекта планировки и межевания территории нужно осуществлять одновременно с разработкой проектной и рабочей документации на строительство.
Планирование наоборот
Сегодня никого не удивляет, что многие инвестиционные и строительные компании в Санкт-Петербурге сталкиваются с невозможностью подготовки проектной документации на строительство зданий и сооружений на основе утвержденного проекта планировки.
Недоработки Градостроительного кодекса РФ и, главное, отсутствие четкой нормативно-правовой базы Санкт-Петербурга в области градостроительного проектирования привели к утрате преемственности решений от стадии Генерального плана и документации по планировке территории к проектной документации на строительство объектов.
Главной проблемой порядка проверки документации по планировке территории уполномоченными органами исполнительной власти Петербурга является и отсутствие проверки документации на соответствие требованиям санитарных, противопожарных, градостроительных нормативов и требований по обеспечению безопасности движения, что приводит к утверждению проектов планировки, решения которых нарушают вышеперечисленные федеральные нормативы.
Проектная документация на строительство кварталов, зданий и сооружений, разработанная в соответствии с такой документацией по планировке территории, не может в последующем получить положительное заключение государственной экспертизы.
«У нас практически утрачен опыт советского времени по комплексному проектированию территорий», - считает Ольга Ценкер, градостроитель со стажем, ныне возглавляющая архитектурно-планировочную мастерскую в ЗАО «Институт городской инфраструктуры». По ее словам, раньше заказчиком проектной деятельности всегда выступал бюджет того или иного уровня, была последовательность и преемственность в стадиях проектирования. «Все начиналось со схемы территориального планирования, потом переходили к генеральным планам городов, затем -к проектам детальной планировки районов, потом - к проектам застройки кварталов и уже после - к проектированию конкретных зданий и сооружений. А теперь в Санкт-Петербурге проектирование вынужденно начинается «снизу», от инвестора, так как город снял с себя функцию подготовки комплексной градостроительной документации по районам и кварталам», -констатировала она.
Специалист добавила, что ситуация осложняется еще и тем, что фирмы, занимающиеся подготовкой градостроительной документации (как генпланов городов и их частей, так и документации по планировке территории), не имеют опыта подготовки проектной и рабочей документации на строительство зданий и сооружений и зачастую не владеют соответствующей нормативной базой. «Это приводит к тому, что решения, заложенные в утверждаемую часть проектов планировки и межевания, приводят либо к невозможности в последующем реализации строительства, л ибо к его удорожанию», - пояснила Ольга Ценкер.
Более того, по словам Аркадия Соснера, главного инженера ЗАО «Институт городской инфраструктуры», все проекты планировки, попадающие в руки специалистов института для разработки проектной и рабочей документации на строительство, содержат значительное число нарушений федеральных норм и правил, что не позволяет выполнять проектную документацию в точном соответствии с документацией по планировке территории. «Например, многие утвержденные проекты планировки не соответствуют условиям организации движения, градостроительным нормам, там не хватает участков школ, детских садов, магазинов и градостроительных разрывов от них. К тому же нарушены пожарные, санитарные нормы. При этом проектную документацию требуется разрабатывать в соответствии с проектом планировки. А как потом пройти с ней экспертизу? И тогда заказчики приходят к выводу, что им нужно менять проект планировки, и приходят к нам», - пояснил специалист.
Комплексный подход
Совершенно иной подход к проектированию предлагают специалисты ЗАО «Институт городской инфраструктуры».
«Наша цель состоит в том, чтобы обеспечить инвесторам и застройщикам подготовку комплексной документации, позволяющей параллельно осуществлять все стадии от финансово-экономической и маркетинговой оценки территории, закладывая их результаты в решения документации по планировке территории, до проектной и рабочей документации на строительство, выполняемой одновременно с проектами планировки и межевания», - рассказал Андрей Мазко, генеральный директор ЗАО «Институт городской инфраструктуры».
По его словам, одновременное и комплексное решение задач разных стадий проектирования не только позволяет существенно сократить сроки подготовки документации на строительство, но и, главное, заложить в материалы документации по планировке территории решения, оптимальные как с точки зрения финансово-экономической и маркетинговой оценки, так и в части затрат на строительство.
Кроме того, решения проектной документации на строительство, подлежащие государственной экспертизе, изначально закладываются в документацию по планировке территории и, следовательно, градостроительные планы земельных участков. Все это позволяет избежать отклонения проектной документации государственной экспертизой из-за ошибок, допущенных в проектах планировки, или несоответствий при разработке документации по планировке территории и проектной документации на строительство разными проектными организациями.
«Я уверен, что градостроительная составляющая сегодня может сложиться только внутри организаций, которые способны осуществлять комплексный характер деятельности», - заключил Андрей Мазко. По ею словам, специалисты института имеют опыт подготовки документации от генпланов крупных городов до рабочей документации на строительство зданий и сооружений. На их счету руководство такими проектами, как «Экономическое обоснование строительства КАД по приближенному городу положению Восточного полукольца», «Обоснование инвестиций в строительство ЗСД», проектная документация на строительство Олимпийского парка в Сочи, концепция генерального плана Санкт-Петербурга, проекты планировки и межевания территорий, проектная документация на строительство портов и причалов и др.
ЗАО «Институт городской инфраструктуры», выполняющий комплексное проектирование, обеспечивает взаимоувязку и преемственность проектных решений на всех стадиях проектирования.
Статья опубликована в №5(500)
Строительного еженедельника
13.02.2012 года.